Objectifs : Repérer les copropriétés présentant des signes de fragilité sur le plan organisationnel, financier, de gestion ou des performances énergétiques dans le cadre d’un Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des copropriétés.
Périmètre type : Commune ou EPCI.
À qui s’adresse ce tutoriel ? Collectivités (EPCI ou communes) assurant la maîtrise d’ouvrage d’un POPAC ou prestataire assurant le suivi animation du dispositif.
Données et outils mobilisés : Base de données IMOPE intégrant le RNIC contraint , ONB+ Territoire.
Prérequis : Savoir utiliser les fonctionnalités de base de l’ONB+ Territoire et notamment le tableau de bord territoire, tableau de bord adresse ainsi que le filtre multicritères.
Méthodologie :
Dans le cadre d’une politique locale de l’habitat de type POPAC, l’ONB et la base de données IMOPE peuvent être mobilisés sur deux volets :
- Réaliser un diagnostic global des copropriétés d’un territoire
- Etablir des fiches diagnostic des copropriétés fragiles repérées, prélude à un accompagnement personnalisé.
Un POPAC qu’est ce que c’est ?
Le POPAC , pour programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés est destiné au repérage et à l’accompagnement des copropriétés présentant des signes de fragilité en particulier dans leur structuration.
Le principal objectif d’un POPAC est de repérer les difficultés organisationnelles pour tenter de les résorber avant que les copropriétés ne basculent dans une situation difficile nécessitant de déployer des dispositifs curatifs plus importants. Ainsi, le POPAC est avant tout un outil pour améliorer la gouvernance des copropriétés et ainsi permettre une meilleure gestion de celles-ci.
En tant que programme de repérage des copropriétés fragiles, le POPAC peut aussi être utilisé en amont, en aval ou en complément d’opérations de plus grande ampleur. Si des copropriétés en grande difficultés sont identifiées via le POPAC, celles-ci peuvent ensuite être accompagnées au travers d’autres dispositifs (OPAH-CD par exemple).
Le POPAC fait l’objet d’une convention avec l’ANAH laquelle participe au financement du programme pour une durée généralement de trois ans.
Granularité des données pour l’analyse des copropriétés dans l’ONB
Les données mises à disposition dans l’ONB sont accessibles à deux granularités : adresse et propriété. Cette deuxième granularité permet de dresser un profil complet des copropriétés d’un territoire en les analysant non plus en fonction de leur adresse mais en fonction des propriétés.
Cette granularité permet de traiter des biais introduits par les copropriétés multi-adressées et donc de réaliser des analyses plus précises à l’échelle d’un territoire ou d’un périmètre donné.
Pour les territoires disposant de la brique table propriété , l’ONB+ Territoire est enrichie de nouvelles fonctionnalités permettant d’accéder à ces données :
- Par défaut, la cartographie présente les données à l’échelle des TUP.
- Le tableau de bord territoire permet de synthétiser les différents attributs à la granularité de la propriété.
- Un tableau de bord propriété est ajouté et accessible depuis le tableau de bord adresse. Ce tableau de bord fonctionne de la même manière que le tableau de bord adresse.
- Un filtre multicritère propriété est ajouté et accessible depuis le filtre multicritère. Ce nouveau filtre fonctionne de la même manière que le filtre multicritère.
Switch vers la granularité « propriété » au sein du tableau de bord territoire
Switch vers la granularité « propriété » au sein du tableau de bord adresse
Switch vers le filtre « propriété » depuis le filtre multicritère à l’échelle de l’adresse
Repérer les copropriétés présentant des signes de fragilité
L’ONB+ Territoire peut être mobilisé à deux niveaux au cours d’un POPAC :
- Pour réaliser un diagnostic global des copropriétés d’un territoire
- Pour établir une fiche diagnostic des copropriétés fragiles repérées, prélude à un accompagnement personnalisé.
Attributs à mobiliser
Dans le cadre d’un POPAC, plusieurs thématiques de la base IMOPE nous semble pertinentes à mobiliser.
Organisation des coproprités :
L’aspect organisationnel des copropriétés en situation de fragilité est un des champs d’intervention du POPAC. Il s’agit de repérer les copropriétés pour lesquelles il n’y a pas de syndic, les copropriétés non immatriculées, celles ne possédant pas de règlement de copropriété ou encore celles ayant des difficultés à organiser des assemblées générales. L’accompagnement au cours du POPAC se porte alors sur ces différents aspects, permettant structuration et renforcement de l’organisation des copropriétés concernées.
Attributs pouvant être mobilisés :
- Immatriculation réalisée (onglet « Gestion »)
- Type de syndic (onglet « Gestion »)
- Tenu d’une AG (onglet « Gestion » ; granularité de l’adresse uniquement)
- Date de la dernière AG (onglet « Gestion » ; attribut disponible uniquement dans le tableau de bord adresse).
- Date du règlement de copro (onglet « Gestion » ; attribut disponible uniquement dans le tableau de bord adresse).
Situation financière
Les différents aspects financiers peuvent être également révélateurs de signes de fragilité. Ainsi, si les taux d’impayés ou les dettes des copropriétés sont importantes, un accompagnement sur ces questions devra être mis en place. L’analyse financière porte aussi sur la gestion de la copropriété via l’étude des charges (courantes/exceptionnelles) ou le montant des fonds de travaux (analyse de la capacité à entretenir les parties communes ou à mener des travaux plus importants). Dans le cadre d’un POPAC, si l’une ou l’autre de ces problématique est relevée, un accompagnement peut être mis en place.
Attributs pouvant être mobilisés :
- Taux d’impayés (onglet « Gestion>Financement »)
- Montant des dettes (onglet « Gestion>Financement »)
- Montant des charges courantes (onglet « Gestion>Financement »)
- Montant des charges exceptionnelles (onglet « Gestion>Financement »)
- Montant restant (onglet « Gestion>Financement »)
- Montant des impayés (onglet « Gestion>Financement » ; granularité de l’adresse uniquement)
- Taux d’endettement (onglet « Gestion>Financement » ; granularité de l’adresse uniquement)
- Montant du fond de travaux (onglet « Gestion>Financement » ; granularité de l’adresse uniquement)
- Nombre de copropriétaires débiteurs (onglet « Gestion>Financement » ; granularité de l’adresse uniquement)
Performances énergétiques
Les performances énergétiques des copropriétés est également un facteur de fragilité. Dans le cadre d’un POPAC, les syndicats de copropriétaires peuvent être accompagnés pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique dès lors que la copropriété est gérée par un syndic bénévole en fournissant gratuitement l’ingénierie préalable nécessaire.
Attributs pouvant être mobilisés :
- Nombre de logements loués (onglet « Occupation »)
- DPE, DPE prédit (onglet « Energie>DPE » ; granularité de l’adresse uniquement)
- Source d’énergie de chauffage, source d’énergie de chauffage prédite (onglet « Energie »)
- Année de construction (onglet « Technique ») des logements afin de cibler les logements anciens plus susceptibles d’être de moins bonne qualité.
Diagnostic des copropriétés du territoire
Nous proposons d’utiliser le tableau de bord territoire combiné au filtre multicritère pour un premier niveau d’analyse à l’échelle d’un territoire donné. Une partie des indicateurs précédemment mentionnés sont mobilisables dans ces outils.
Ce diagnostic s’effectue en trois étapes.
1/ Chargement du gabarit de tableau de bord
URBS a conçu un gabarit de tableau de bord spécifique dédié à l’analyse des copropriétés. La première étape consiste à accéder au tableau territoire à l’échelle des propriétés et à charger le gabarit dans l’application.
Chargement du gabarit de tableau de bord
Selon les besoins, il est tout à fait possible de compléter ce tableau de bord par d’autres indicateurs.
2/ Ciblage des copropriétés à l’aide du filtre multicritères
Dans le filtre multicritère à l’échelle des propriétés, nous suggérons ensuite de réaliser un scénario sur l’attribut « Type de propriété » (onglet « Usage ») et de ne sélectionner que les copropriétés.
Filtrage des propriétés selon leur type
3/ Analyse globale à l’aide du tableau de bord territoires
Enfin, en cliquant sur le bouton « bilan de la sélection », le tableau de bord du territoire précédemment chargé est mise à jour en fonction des éléments sélectionnés : il est ainsi circonscrit aux copropriétés du territoire d’étude.
Filtrage des propriétés selon leur type
Ce tableau de bord peut ensuite être exporté au format .png en cliquant sur « télécharger ».
Repérage des copropriétés fragiles et fiche diagnostic
Les outils disponibles dans l’ONB+ Territoire peuvent également être utilisés pour repérer les copropriétés fragiles (1) et produire pour chacune d’elles une fiche diagnostic personnalisée (2).
1/ Ciblage des copropriétés à l’aide du filtre multicritères
Pour le ciblage des copropriétés à accompagner dans le cadre d’un POPAC nous suggérons de reprendre les différents indicateurs précédemment listés. En fonction des territoires et des moyens alloués au POPAC, les scénarios de filtres pourront être différent.
L’exemple suivant se focalise sur la structuration des copropriétés en repérant les copropriétés non immatriculées.
Scénario de filtre permettant de repérer les copropriétés non immatriculées
2/ Production de fiches diagnostic à l’aide du tableau de bord adresse
En cliquant sur une TUP apparaissant en surbrillance sur la carte, on peut ensuite accéder au tableau de bord propriété (en cliquant sur « Voir le détail »).
Accès au tableau de bord adresse depuis le filtre multicritères
Le tableau de bord propriété peut être entièrement personnalisé pour inclure les attributs souhaités. U.R.B.S a conçu un gabarit de tableau de bord reprenant les indicateurs nous semblant les plus pertinents.
Chargement du gabarit de tableau de bord. Attention à bien passer sur le tableau de bord propriété grâce au bouton en bas à gauche.
Exemple de gabarit de « fiche diagnostic ». Ici, comme on traite d’une copropriété non immatriculée, peu de données sont renseignées.
Conclusion
Les données mobilisées via l’ONB+ Territoire et la base IMOPE permettent de cibler les interventions sur les copropriétés fragiles. Elles peuvent être complétées par des données de terrain lesquelles permettront d’affiner la connaissance du parc de logements en copropriétés.
Sources
- Traiter les copropriétés fragiles et en difficulté. (2024). https://aides-territoires.beta.gouv.fr/aides/b862-traiter-les-coproprietes-fragiles-et-en-diffi/
- Agen Agglomération. (s. d.). Lancement du Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés (POPAC). https://www.agglo-agen.net/en-ce-moment/actualites/actualite/lancement-du-programme-operationnel-de-prevention-et-daccompagnement-des-coproprietes-popac
- Eurométropole de Starsbourg. (s. d.). Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés. https://www.strasbourg.eu/programme-operationnel-prevention-accompagnement-coproprietes
- Le Havre Seine Métropole. (s. d.). Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés (POPAC 2) du Centre ancien du Havre. https://www.lehavreseinemetropole.fr/programme-operationnel-de-prevention-et-daccompagnement-des-coproprietes-popac-2-du-centre-ancien
- Soliha Pays de La Loire. (s. d.). Un POPAC pour accompagner les copropriétaires à St Nazaire. https://www.paysdelaloire.soliha.fr/realisations/popac-st-nazaire
Références
- Suivi animation du POPAC de Montluçon Communauté (2024)
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