Objectifs : Créer un observatoire des copropriétés dans le cadre d’un dispositif de « veille et observatoire des copropriétés » en mobilisant les fonctionnalités de l’ONB+ Territoire (filtre multicritère, table propriété, tableau de bord adresse et propriété).
Périmètre type : portion de commune, commune, EPCI, secteurs à enjeux particuliers
À qui s’adresse ce tutoriel ? Collectivités (EPCI ou communes) ou bureau d’étude missionné pour une VOC.
Données et outils mobilisés : Base de données IMOPE intégrant les Fichiers Fonciers non Anonymisés et le RNIC contraint, données énergie prédites, accès à l’ONB+ Territoire avec les fonctionnalités liées à la « table propriété ».
Prérequis : Savoir utiliser les fonctionnalités de base de l’ONB+ Territoire et notamment le tableau de bord territoire le tableau de bord adresse. Avoir un accès à l’ONB+ Territoire intégrant le socle de données et les fonctionnalités précédemment mentionnés.
Méthodologie :
Dans le cadre d’une politique locale de l’habitat de type VOC, l’ONB peut être déployé à deux fins :
Une VOC qu’est ce que c’est ?
Une VOC, pour veille et observatoire des copropriétés est un dispositif visant à améliorer le recueil de données pour assurer une veille continue et une détection le plus en amont possible des copropriétés présentant des signes de fragilité. Il s’agit de repérer les copropriétés à accompagner avant qu’elles ne basculent dans une situation de difficulté. Les données ainsi recueillies permettent d’orienter les politiques publiques de prévention visant à anticiper la dégradation des copropriétés.
Une VOC peut faire l’objet d’une aide méthodologique et financière de la part de l’ANAH au plus pour une durée de trois ans et sur un périmètre qui concerne tout ou partie d’un territoire (commune, EPCI).
Intérêt de l’ONB+ Territoire et de la base IMOPE pour une VOC
Une VOC peut être alimentée par de nombreuses bases de données nationales ou locales issue de sources différentes. L’agrégation de ces bases est un travail long et pouvant être hasardeux tant les granularités et formats des sources de données est hétérogène.
La base IMOPE, déployée par U.R.B.S, issue de l’analyse, du traitement, du redressement et de la fusion de plus d’une trentaine de bases de données nationales différentes et couvrant prêt de 250 attributs permet de caractériser les copropriétés sur leurs dimensions sociales, techniques, énergétiques et urbanistiques. Les données, accessibles via l’ONB, peuvent intégrer le registre national des copropriétés contraint afin de compléter la connaissance de ce parc de logement.
Granularité des données pour l’analyse des copropriétés dans l’ONB
Les données mises à disposition dans l’ONB sont accessibles à deux granularités : adresse et propriété. Cette deuxième granularité permet de dresser un profil complet des copropriétés d’un territoire en les analysant non plus en fonction de leur adresse mais en fonction des propriétés.
Cette granularité permet de traiter des biais introduits par les copropriétés multi-adressées et donc de réaliser des analyses plus précises à l’échelle d’un territoire ou d’un périmètre donné.
Pour les territoires disposant de la brique table propriété , l’ONB+ Territoire est enrichie de nouvelles fonctionnalités permettant d’accéder à ces données :
- Par défaut, la cartographie présente les données à l’échelle des TUP.
- Le tableau de bord territoire permet de synthétiser les différents attributs à la granularité de la propriété.
- Un tableau de bord propriété est ajouté et accessible depuis le tableau de bord adresse. Ce tableau de bord fonctionne de la même manière que le tableau de bord adresse.
- Un filtre multicritère propriété est ajouté et accessible depuis le filtre multicritère. Ce nouveau filtre fonctionne de la même manière que le filtre multicritère.
Switch vers la granularité « propriété » au sein du tableau de bord territoire
Switch vers la granularité « propriété » au sein du tableau de bord adresse
Switch vers le filtre « propriété » depuis le filtre multicritère à l’échelle de l’adresse
Repérer les copropriétés fragiles ou en difficultés
L’objectif est de dresser un portrait des copropriétés du territoire et de cibler les copropriétés potentiellement en difficultés ou présentant des signes de fragilités à l’aide du filtre multicritères appliqué sur la table propriété. Ce dernier fonctionne de la même manière que le filtre multicritères à l’adresse.
La notion de « copropriété en difficultés » peut être analysée selon plusieurs définitions et indicateurs. Dans la suite de ce sujet, nous vous proposons quelques exemples d’attributs nous semblant pertinents à analyser via le filtre multicritères au regard des différentes définitions données par les institutions travaillant sur cette thématique.
Sauf mention contraire, les différents attributs sont disponibles à la granularité de la propriété, granularité nous semblant la plus pertinente pour une VOC.
Copropriétés avec un fort taux d’impayés
Au sens de l’ANAH une copropriété est en difficultés lorsque le taux d’impayés est supérieur à 8%.
Attributs pouvant être mobilisés selon cette définition :
- Taux d’impayés (onglet « Gestion>Financement »)
- Montant des impayés (onglet « Gestion>Financement » ; granularité de l’adresse uniquement)
- Nombre de copropriétaires débiteurs (onglet « Gestion>Financement » ; granularité de l’adresse uniquement)
Croisement pouvant être opérés :
- Immatriculation réalisée (onglet « Gestion ») pour repérer les copropriétés non immatriculées plus susceptibles de présenter des risques sur l’état du bâti liés au manque d’entretien et de réalisation de travaux et de présenter des risques de fragilité juridique en cas de sinistre.
- Type de syndic (onglet « Gestion »)
Copropriétés endettées
Selon le site service-public.fr, une copropriété est en difficulté lorsqu’elle ne peut plus assurer le paiement de ses factures.
Attributs pouvant être mobilisés selon cette définition :
- Taux d’endettement (onglet « Gestion>Financement » ; granularité de l’adresse uniquement)
- Montant des dettes (onglet « Gestion>Financement »)
Structuration des copropriétés
La structuration de la copropriété peut être un facteur de fragilité que ce soit pour l’entretien de la copropriété (réalisation de travaux) que pour la gestion des sinistres.
Attributs pouvant être mobilisés pour cette thématique :
- Immatriculation réalisée (onglet « Gestion »)
- Tenue d’une AG (onglet « Gestion » ; granularité de l’adresse uniquement)
- Type de syndic (onglet « Gestion »)
Salubrité et vacances : des signes de fragilité
L’état de la copropriété peut renseigner sur la présence de difficultés. Ces données peuvent également être mises en perspective avec les logements vacants et révéler des signes de fragilité de la copropriété voir des problèmes plus profonds davantage en lien avec la salubrité des logements.
Attributs pouvant être mobilisés pour cette thématique :
- Nombre de logement vacants (onglet « Occupation » )
- Nombre de logements vacants (plus de deux ans) (onglet « Occupation » ; granularité de l’adresse uniquement)
- Part de vacance structurelle (onglet « Occupation » ; granularité de l’adresse uniquement),
- Logements indignes (onglet « Technique>Confort » ; granularité de l’adresse uniquement) pour cibler les copropriétés concernées par des logements potentiellement vétustes ou indignes.
- Logements faisant l’objet d’arrêtés (code de la santé publique, équipements communs, péril) ou de signalements (onglet « Technique>Habitat Indigne » ; granularité de l’adresse uniquement).
Croisement pouvant être opérés :
- Année de construction (onglet « Technique ») des logements afin de cibler les logements anciens plus susceptibles d’être de moins bonne qualité.
- Ecart aux prix du marché (onglet « Foncier » ; granularité de l’adresse uniquement), attribut pouvant aussi caractériser la qualité des logements.
Locations et passoires énergétiques
Sachant qu’une partie des logements considérés comme des passoires thermiques ne pourrons plus être loués à l’horizon 2025 (logements dont le DPE est de classe G), 2028 (logements dont le DPE est de classe F) et 2034 (logements dont le DPE est de classe E), il est intéressant d’analyser les copropriétés en croisant le nombre de logements loués et la classe énergétiques diagnostiquée ou prédite des logements. Une copropriété peut être considérée comme fragile si elle comprend une grande proportion de logements en location avec des logements identifiés comme des passoires énergétiques.
Attributs pouvant être mobilisés pour cette thématique :
- Nombre de logements loués (onglet « Occupation »)
- DPE, DPE prédit (onglet « Energie>DPE » ; granularité de l’adresse uniquement)
*Source d’énergie de chauffage, source d’énergie de chauffage prédite (onglet « Energie »)
Carte d’identité des copropriétés
Une fois les copropriétés repérées, il est possible d’en dresser une « carte » d’identité grâce au tableau de bord propriété (variante du tableau de bord adresse). Pour se faire un gabarit de tableau de bord (qui peut se charger comme ceux du tableau de bord adresse) est disponible dans l’ONB
Accès au gabarit de tableau de bord dédié à une « VOC »
Gabarit de tableau de bord « propriété »
Conclusion
Ces thématiques ne sont pas exhaustives et d’autres problématiques peuvent être adressées en fonction du territoire.
Sources
- Direction de l’information légale et administrative. (2024). Copropriété en difficulté : Mesures préventives avec l’intervention d’un mandataire ad hoc. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F20388
- DREAL Occitanie. (2017). Outil d’observation : Le VOC (Veille et Observation des Copropriétés). https://www.occitanie.developpement-durable.gouv.fr/outil-d-observation-le-voc-veille-et-observation-a23073.html
- DRIHL. (2019). Présentation du dispositif de veille et observatoire des copropriétés. https://www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/65.pdf
- Traiter les copropriétés fragiles et en difficulté. (2024). https://aides-territoires.beta.gouv.fr/aides/b862-traiter-les-coproprietes-fragiles-et-en-diffi/
Références
- Mission de mise en œuvre et suivi d’un dispositif de veille, observation et repérage sur le parc privé d’Est Ensemble (2022-2024, avec Develop’Toît)
- Animation d’une veille et observation des copropriétés sur le territoire de Clermont Auvergne Métropole (2019-2022, avec Soliha Puy de Dôme)
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