Objectifs : Dresser un profil du parc de logement d’un territoire donné dans le cadre d’une étude pré-opérationnelle d’une OPAH-RU (opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain).
Périmètre type : Périmètre OPAH-RU
À qui s’adresse ce tutoriel ? Collectivités (EPCI ou communes) menant une OPAH-RU, opérateurs assurant une mission d’étude pré-opérationnelle OPAH-RU.
Données et outils mobilisés : Base de données IMOPE intégrant les Fichiers Fonciers non Anonymisés, ONB+ Territoire.
Prérequis : Savoir utiliser les fonctionnalités de base de l’ONB+ Territoire et notamment le tableau de bord territoire le tableau de bord adresse. Avoir un accès à l’ONB+ Territoire intégrant les Fichiers Fonciers non Anonymisés (nous contacter)
Méthodologie : Dans le cadre d’une politique locale de l’habitat de type OPAH-RU et plus particulièrement lors de la phase de diagnostic de l’étude pré-opérationnelle, plusieurs attributs sont intéressants à étudier afin de dresser le profil du parc de logement du territoire.
OPAH-RU qu’est ce que c’est ?
L’OPAH-RU est une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat qui a vocation à être déployée sur des territoires urbains confrontés à des problèmes d’insalubrité de l’habitat, de friches urbaines, de vacance et d’extrême vétusté qui entraînent de graves dysfonctionnements urbains et sociaux menant à une dévalorisation de l’immobilier et à une dégradation significative du cadre de vie des habitants. Les analyses sur les volets urbains, immobilier, et social sont plus poussées que dans les autres catégories d’OPAH.
Profil générique de l’habitat sur un territoire
Depuis l’ONB+ Territoire il est possible de charger des gabarits de tableau de bord. U.R.B.S. a conçu un gabarit, présentant les informations nous semblant essentielles pour dresser un portrait générique du parc de logements d’un territoire ou d’un périmètre particulier.
Ce tableau de bord comprend :
- Le nombre de logements
- La période de construction des logements
- Le type de logement (maisons individuelles/ appartements/ mixte)
- La typologie de propriété (monopropriété, copropriétés)
- Les Copropriétés immatriculées
- Le type d’occupation (propriétaire occupant, propriétaire bailleur, …)
- Le début de la vacance de logements d’habitation
- Le nombre de pièces
- Le nombre de logements exposés au risque inondation
- Le nombre de logements exposés au risque de retrait/gonflement des argiles
Exemple d’export du tableau de bord territoire pour la ville de Saint-Etienne
NB : pour certains indicateurs, s’ils sont bien disponibles dans l’ONB+ Territoire via le tableau de bord du territoire, ils ne permettent pas un suivi des tendances du parc. Pour cela, il nous semble plus approprié de mobiliser les données INSEE. Attention, les comparaisons entre les données issues de l’INSEE et celles mobilisables dans l’ONB+ Territoire (base IMOPE) ne sont pas pertinentes. Les sources, les millésimes et les méthodologies d’acquisition ne sont pas les mêmes.
Profil détaillé selon différents volets thématiques
L’analyse générale du parc de logement peut être complétée de volets thématiques, lesquelles permettent ensuite d’orienter la stratégie à déployer pour l’OPAH-RU. Voici quelques exemples de thématiques à analyser à l’aide du filtre multicritère disponible dans l’ONB+ Territoire.
Volet énergétique et transition écologique
Dans le cadre du volet énergétique et transition écologique il s’agit d’identifier les passoires énergétiques. L’enjeu est en effet important, car le parc de logement ayant un DPE G, F ou E, parc concerné par l’interdiction à la location respectivement à partir de 2025, 2028 et 2034, peut être conséquent. Dans un même temps, un focus sur les sources d’énergie de chauffage peut également être intéressant notamment pour repérer le parc de logement chauffé au fioul et susceptible de bénéficier d’aides pour le remplacement de cette source de chauffage.
Attributs pouvant être mobilisés pour ce volet :
- DPE, DPE prédits (onglet « Energie>DPE »)
- Sources d’énergie de chauffage, sources d’énergie de chauffage prédite (onglet « Energie »)
Croisement pouvant être opérés :
- Années de construction (onglet « Technique »).
- Typologie de logement : maison/appartement (onglet « Usage »).
- Statut d’occupation peut également être utile pour cibler les propriétaires occupant (onglet « Occupation »), les bailleurs sociaux (onglet « Gestion »), les copropriétés (attribut Typologie de propriété dans l’onglet « Usage ») ou les logements loués (attribut nombre de logement occupés par des locataires dans l’onglet « Occupation »).
Exemple de croisement pour repérer les passoires thermiques du parc locatif sur la ville de Saint Etienne
Volet vacance et salubrité du parc de logements
Au sein de ce volet, il s’agit d’identifier si le territoire présente des problèmes de vacance de logements ou de salubrité. De nouveau, plusieurs attributs de la base IMOPE peuvent contribuer à ce diagnostic.
Attributs pouvant être mobilisés pour ce volet :
- Logement vacants (onglet « Occupation »)
- Logements vacants (plus de deux ans) (onglet « Occupation »)
- Part de vacance structurelle (onglet « Occupation »),
- Logements indignes (onglet « Technique>Confort ») pour cibler les logements potentiellement vétustes ou indignes.
- Logements faisant l’objet d’arrêtés (code de la santé publique, équipements communs, péril) ou de signalements (onglet « Technique>Habitat Indigne »).
Croisement pouvant être opérés :
- Année de construction (onglet « Technique ») des logements afin de cibler les logements anciens plus susceptibles d’être de moins bonne qualité.
- Ecart aux prix du marché (onglet « Foncier »), attribut pouvant aussi caractériser la qualité des logements.
Exemple de croisement pour repérer les logements anciens potentiellement indignes sur la ville de Saint Etienne
Volet copropriétés
L’objectif de ce volet est de dresser un portrait des copropriétés du territoire et de cibler les copropriétés potentiellement en difficultés. Au sens de l’ANAH une copropriété est en difficultés lorsque le taux d’impayés est supérieur à 8%. Plusieurs attributs de la base IMOPE peuvent être mobilisés pour réaliser cet état des lieux sur le territoire d’étude.
Attributs pouvant être mobilisés pour ce volet :
- Typologie de propriété (onglet « Usage ») pour repérer les copropriétés privées ou mixtes.
- Immatriculation réalisée (onglet « Gestion ») pour repérer les copropriétés non immatriculées plus susceptibles de présenter des risques sur l’état du bâti liés au manque d’entretien et de réalisation de travaux et de présenter des risques de fragilité juridique en cas de sinistre).
- Type de syndic (onglet « Gestion »)
- Taux d’impayés (onglet « Gestion>Financement »)
Croisement pouvant être opérés :
- Année de construction (onglet « Technique »)
- DPE réel et/ou prédit pour cibler les passoires thermiques (onglet « Energie>DPE »)
Exemple de croisement pour repérer les copropriétés en difficulté au sens de l’ANAH sur la ville de Saint Etienne
Conclusion
Ces trois volets nous semblent être ceux les plus souvent mobilisés. Néanmoins, d’autres analyses thématiques peuvent être réalisées : analyse de l’attrition des logements (i.e. analyse de l’équilibre en résidence principale et autre typologie de logements), analyse urbaine et foncière, adéquation entre le parc de logement et la population (analyse de la composition et de la taille des logements). Dans certains cas il peut être nécessaire de croiser les données de la base IMOPE avec d’autres sources de données.
Sources
- CEREMA. (2021). Fiche outils—L’opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH). https://outil2amenagement.cerema.fr/sites/outils2am/files/fichiers/2023/09/Fiche_outils_L’opération%20programmée%20d’amélioration%20de%20l’habitat_OPAH.pdf
Références
- Etude pré-opérationnelle OPAH-RU sur la Communauté de Communes des Rives de l’Ain Pays du Cerdon (2024, avec Soliha Ain)
- Etude pré-opérationnelle OPAH sur la Communauté de Communes du Pays Voironnais (2024, avec Soliha Isère)
- Etude pré-opérationnelle OPAH sur la Communauté d’Agglomération CAP Atlantique (2023 - 2024, avec Citémétrie)
- Etude pré-opérationnelle OPAH sur la Communauté de Communes de La Veyle (2022 - 2023, avec Soliha Ain)
- Etude pré-opérationnelle OPAH-RU sur la Communauté de Communes Vallée de la Bruche (2022 - 2023, avec Soliha Alsace)
- Etude pré-opérationnelle OPAH-RU sur la Communauté de Communes du Pays de l’Arbresle (2022 - 2023, avec Soliha Rhône)
- Etude pré-opérationnelle OPAH-RU sur la Communauté de Communes de Plaine Limagne (2022 - 2023, avec Soliha Puy de Dôme)
- Etude pré-opérationnelle OPAH-RU sur l’Eurométropole de Metz (2022 - 2023, avec Citémétrie)
- Etude pré-opérationnelle OPAH-RU sur la Communauté de Communes de l’Ouest Rhodanien (2022, avec Soliha Develop’toît)
- Etude pré-opérationnelle OPAH sur la Communauté de Communes Chavanons, Combrailles et Volcan (2022, avec Soliha Puy de Dôme)
- Etude pré-opérationnelle OPAH-RU sur la Communauté de Communes du Massif du Sancy (2021 - 2022, avec Soliha Puy de Dôme)
- Etude pré-opérationnelle OPAH-RU sur la Commune de Roubaix (2021 - 2022, avec Dévelop’toît)
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