Objectifs : Analyser l’ampleur de la vacance des logements sur un territoire donné et repérer où se situent précisément les logements vacants.
Périmètre type : Périmètre d’OPAH, quartier, commune, EPCI
À qui s’adresse ce tutoriel ? Collectivités (EPCI ou communes)
Données mobilisées : Base de données IMOPE intégrant (en option) le LOVAC et/ou les fichiers fonciers non anonymisés, ONB+ Territoire.
Prérequis : Savoir utiliser les fonctionnalités de base de l’ONB+ et notamment le tableau de bord territoire, tableau de bord adresse ainsi que l’Outil de ciblage et de prospection.
Enjeux de l’analyse de la vacance des logements
Un logement est considéré comme vacant lorsqu’il est inoccupé et correspond à l’une ou l’autre des situations suivantes :
- Logement proposé à la vente ou à la location ;
- Logement déjà attribué à un acheteur ou à un locataire et en attente d’occupation ;
- Logement en attente de règlement de succession ;
- Logement gardé vacant du fait de sa vétusté, de sa non adéquation avec la demande, de sa transformation par des travaux longs, du désintérêt de ses propriétaires ou avec du fait d’une rétention spéculative.
Dans les deux premiers cas, on parle de vacance de courte durée (ou « conjoncturelle » ou « frictionnelle »). Celle-ci est une situation normale et même nécessaire au bon fonctionnement du marché. Elle permet la rotation du parc de logements. Une vacance conjoncturelle élevée est synonyme d’un marché immobilier dynamique.
Dans les deux cas suivants, on parle de vacance structurelle. C’est sur cette typologie de vacance que les politiques publiques se concentrent. En plus de la durée d’inoccupation, on peut distinguer plusieurs typologies de vacance structurelle selon les causes de cette dernière :
- La vacance d’obsolescence ou de dévalorisation : dans le cas de logement obsolètes ou inadaptés à la demande. Ici on étudiera particulièrement les prix du logement, sa localisation (zone en pleine mutation par exemple) et ses caractéristiques techniques (nombre de pièces, confort, confort thermique) lesquelles doivent être mises en relation avec les caractéristiques générales du parc de logement aux alentours.
- La vacance de transformation du bien : dans le cas de logement en travaux de longue durée, en indivision, ou dont le propriétaire est en maison de retraite. Ici l’âge des propriétaires non occupant peut être un indicateur à mobiliser.
- La vacance expectative laquelle est présente surtout dans les agglomération urbanisées : dans le cas où le logement fait l’objet de rétention spéculative afin qu’il soit transmis à des héritiers, ou qu’il est réservé pour soi.
La lutte contre les logements vacants a plusieurs enjeux transversaux à d’autres politiques publiques en lien avec l’habitat : traitement de l’habitat dégradé, adaptation du parc de logement à la demande et à la typologie des ménages, « production » de logements dans les territoires en tension …
Quels attributs mobiliser ?
La base IMOPE, enrichie ou non des données sur le logement vacant (LOVAC) compte plusieurs attributs permettant de caractériser la vacance des logements. À noter qu’un premier niveau d’analyse est disponible dans la base via les fichiers fonciers. Lorsque le LOVAC est mobilisé, les données issues de cette base viennent remplacer celles des fichiers fonciers.
Attributs pouvant être mobilisés pour analyser la vacance des logements ou repérer les logements vacants :
- Logement vacants (onglet « Occupation »)
- Vacance supérieure à deux ans (onglet « Occupation »), pour étudier plus précisément la vacance structurelle
- Part de vacance structurelle (onglet « Occupation »)
- Type d’occupation (onglet « Occupation » uniquement dans les tableaux de bord)
Croisement pouvant être opérés :
- Année de construction (onglet « Technique ») des logements afin de cibler les logements anciens plus susceptibles d’être de moins bonne qualité et d’induire une vacance liée à une mauvaise qualité du logement.
- Ecart aux prix du marché (onglet « Valeur foncière »), attribut pouvant aussi caractériser la qualité des logements. En effet, si les écarts sont très importants, le logement est probablement de mauvaise qualité et cela peut expliquer la vacance.
Quels outils mobiliser ?
L’outil de ciblage et de prospection permet de rechercher les logements vacants via l’un ou l’autre des attributs précédents.
Exemple de recherche grâce à l’outil de ciblage et de prospection : ici on se concentre sur les adresses pour lesquelles au moins 50% des logements est identifié comme vacant.
Ces résultats peuvent être analysés grâce au bilan de la sélection, lequel permet de dresser une carte d’identité de cette typologie de logements. Une comparaison avec le parc global peut aussi être effectuée grâce au tableau de bord territoire
Bilan de la sélection et comparaison avec le tableau de bord territoire.
Enfin, le tableau de bord adresse permet de dresser le profil des adresses ciblées. En fonction des données contraintes incluses à la base IMOPE, cela peut permettre d’aller vérifier les informations sur le terrain ou de contacter les propriétaires (si les FFNA sont mobilisés).
Conclusion
De manière générale, les données sources sur la vacances sont de qualité moyenne. Aussi, un pré-repérage grâce à la base IMOPE et à l’ONB+ Territoire doit être complété d’une étude de terrain afin de fiabiliser le diagnostic.
L’étude de terrain permettra également de connaître plus finement la ou les raison de la vacance, étape préalable et essentielle pour ensuite déployer une stratégie et les outils adaptés pour la résorber.
Sources
ANAH, Eurométropole de Starsbourg, & RNCLV. (2018). Vacance des logements. https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/patrimoine-maitrise-d-ouvrage/la-vacance-des-logements-n-est-pas-une-fatalite
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